Wird geladen …
Partner & Mitgliedschaften
Wird geladen …
Immozeit Ankauf Newsletter
Ausgewählte Angebote aus der Region Stuttgart / Ludwigsburg und fundierte Immobilien-Tipps. Jederzeit abbestellbar.
Partner & Mitgliedschaften
Sie besitzen ein Mehrfamilienhaus, ein Zinshaus oder ein Gewerbeportfolio und wollen verkaufen — aber der Gedanke, dass Ihre Mieter davon erfahren, bereitet Ihnen Sorgen. Oder Sie führen ein Unternehmen, das eine Immobilie im Bestand hält, und ein öffentliches Exposé würde Fragen aufwerfen, die Sie noch nicht beantworten können. Vielleicht geht es auch schlicht darum, dass Preisverhandlungen besser laufen, wenn nicht jeder Nachbar, Wettbewerber und Interessent im Netz sehen kann, wie lange das Objekt schon steht. Genau für diese Situationen gibt es den diskreten Verkauf — und dieser Artikel erklärt, was er tatsächlich bedeutet, was er kostet und wann er sich lohnt.
Der Begriff ist keine Marketingphrase. Ein diskreter Verkauf bedeutet konkret:
Was das nicht bedeutet: Sie verkaufen automatisch unter Wert, weil niemand von Ihrem Objekt weiß. Ein erfahrener Makler mit funktionierendem Investorennetzwerk kann ein Mehrfamilienhaus ebenso marktgerecht veräußern wie eines, das öffentlich inseriert wird — vorausgesetzt, der Käuferkreis ist groß genug und die Einwertung stimmt. Das ist der Punkt, an dem Diskretion und Preis in Spannung geraten, und darauf kommen wir zurück.
Nicht jeder Eigentümer hat dieselben Gründe. In der Praxis sind es vor allem vier Konstellationen, bei denen ein stiller Verkauf sinnvoll ist:
Ein Verkaufsschild am Haus verunsichert Mieter. Manche kündigen präventiv, andere beginnen, Mängel zu dokumentieren, die bisher kein Thema waren. Beides schadet dem Objekt vor dem Abschluss — sei es durch Leerstand, sei es durch ein schlechteres Bild in der Due Diligence. Beim diskreten Verkauf erfahren die Mieter erst nach dem Notartermin vom Eigentümerwechsel, vorausgesetzt, alle Beteiligten halten sich an die Vereinbarung.
Hinweis (Orientierung, keine Rechtsberatung): Bei Umwandlung einer Mietwohnung in Wohnungseigentum haben Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 577 BGB. Beim Verkauf des gesamten Hauses als eine Einheit besteht dieses Recht grundsätzlich nicht. Lassen Sie sich im Einzelfall rechtlich beraten. Stand: September 2026
Wenn eine GmbH oder AG eine Immobilie veräußert, ist das oft ein Signal an Mitarbeiter, Lieferanten oder Wettbewerber: Wird das Unternehmen verkleinert? Steckt es in Schwierigkeiten? Ein öffentliches Exposé verstärkt diesen Eindruck. Beim diskreten Verkauf bleibt der Vorgang intern, bis er abgeschlossen ist.
Wer mehrere Objekte gleichzeitig verkauft, sendet ein starkes Signal an den Markt: Hier löst jemand eine Position auf. Das kann Interessenten veranlassen, niedrigere Angebote zu stellen, weil sie Zeitdruck vermuten. Ein stiller, gestreuter Verkauf über ein Investorennetzwerk vermeidet diese Dynamik und hält die Verhandlungsposition des Verkäufers intakt.
Trennung, Erbschaft, Krankheit — Situationen, in denen der Verkauf keine geschäftliche Entscheidung ist, sondern eine persönliche. Auch hier schützt der diskrete Weg vor ungewollter Aufmerksamkeit aus dem Umfeld.
Dieser Punkt wird in der Vermarktung von Off-Market-Angeboten oft ausgespart. Er gehört aber offen angesprochen, weil er für Ihre Entscheidung entscheidend ist.
Die Grundregel lautet: Ein breiteres Kaufinteressentenfeld erzeugt mehr Wettbewerb und damit in der Regel einen höheren Preis. Wenn Sie auf eine öffentliche Vermarktung verzichten, reduzieren Sie diesen Wettbewerb — und damit potenziell den erzielbaren Preis.
Ob und wie stark dieser Effekt eintritt, hängt von drei Faktoren ab:
Die ehrliche Antwort lautet: Bei einer gut vernetzten Vermarktung eines erstklassigen Objekts ist der Preisunterschied zum offenen Markt gering oder gar nicht vorhanden. Bei einem schwieriger zu vermarktenden Objekt oder ohne funktionierendes Investorennetzwerk kann er spürbar sein. Erwarten Sie von einem Makler, der beides verspricht — maximalen Preis und absolute Diskretion, sofort und ohne Einschränkung — eine konkrete Erklärung, wie das zusammenpasst. Eine pauschale Versicherung ist keine Antwort.
Der Prozess unterscheidet sich in einigen wesentlichen Schritten vom offenen Marktverkauf:
Zunächst braucht es eine realistische Einschätzung des Marktwerts — ohne dass ein Gutachter das Objekt auffälliger besucht als nötig und ohne dass Zahlen vorab in öffentliche Systeme fließen. Bei Zins- und Anlageimmobilien ist das Ertragswertverfahren in der Regel maßgeblich: Der Wert leitet sich aus den Mieteinnahmen und dem anzuwendenden Kapitalisierungszinssatz ab. Die methodische Grundlage bildet die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021). Orientierungswerte für Liegenschaftszinssätze veröffentlichen die jeweiligen Gutachterausschüsse der Landkreise und kreisfreien Städte. Stand: September 2026
Wer kommt für dieses Objekt infrage? Privatinvestoren, Family Offices, institutionelle Käufer, Projektentwickler? Objektgröße, Lage, Mietzustand und Entwicklungspotenzial bestimmen das Profil. Eine gute Vorqualifizierung verhindert, dass Unterlagen an Personen gehen, die das Objekt nie kaufen würden — und damit, dass vertrauliche Daten unnötig zirkulieren.
Bevor ein Interessent Mieterlisten, Grundbuchauszüge oder Betriebskostenabrechnungen erhält, unterzeichnet er eine NDA (Non-Disclosure Agreement / Geheimhaltungsvereinbarung). Darin wird geregelt, dass er die erhaltenen Informationen nicht weitergibt und den Verkaufsvorgang nicht öffentlich macht. Diese Vereinbarung ist kein Bürokratieakt — sie ist das zentrale Instrument, das den diskreten Verkauf von einem offenen Verkauf mit leiser Vermarktung unterscheidet. Ohne sie ist Diskretion nur eine Absichtserklärung.
Besichtigungen werden so terminiert, dass Mieter, Nachbarn und das Umfeld nichts bemerken: keine Gruppen, keine auffälligen Besuche, keine Schilder. Bei vermieteten Objekten hat der Eigentümer ein Besichtigungsrecht gegenüber Mietern, das mit angemessener Ankündigungsfrist ausgeübt werden muss. Rechtlich bindende Fristen ergeben sich aus dem jeweiligen Mietvertrag und den allgemeinen Grundsätzen von § 242 BGB (Treu und Glauben). Lassen Sie sich im konkreten Fall beraten. Stand: September 2026
Im offenen Marktverkauf weiß ein Käufer, wann das Objekt erstmals inseriert wurde und kann daraus Rückschlüsse auf Ihren Verhandlungsdruck ziehen — je länger das Objekt sichtbar ist, desto mehr Spielraum nimmt er sich. Im diskreten Verfahren sehen die Interessenten nur, was der Makler ihnen zeigt, und sie wissen in der Regel nicht, wer sonst noch im Rennen ist. Das stärkt typischerweise die Verhandlungsposition des Verkäufers.
Ab Unterzeichnung des Kaufvertrags läuft der Prozess wie beim offenen Verkauf: Grundbucheinsicht des Käufers, Notartermin, Übergabe. Der diskrete Charakter des Verfahrens endet rechtlich nicht erst hier — die NDA bleibt für die vereinbarte Laufzeit bestehen.
Die häufigste Frage beim Verkauf einer Anlageimmobilie lautet: Müssen die Mieter informiert werden? Die Antwort ist differenziert.
Vor dem Verkauf müssen Mieter grundsätzlich nicht informiert werden. Es gibt keine gesetzliche Pflicht, den geplanten Verkauf anzukündigen oder gar die Einwilligung der Mieter einzuholen.
Nach dem Verkauf gilt: Der neue Eigentümer tritt kraft Gesetzes in die bestehenden Mietverträge ein. § 566 BGB formuliert das als Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete". Die Mieter müssen über den Eigentümerwechsel informiert werden — üblicherweise durch den neuen Eigentümer nach dem Notartermin. Dieser Zeitpunkt lässt sich steuern: erst nach Vertragsschluss, nicht vorher. Stand: September 2026
Hinweis (Orientierung, keine Rechtsberatung): Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen und einzelne Einheiten verkaufen, greift für die jeweiligen Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 577 BGB. Dieser Sonderfall muss rechtlich sorgfältig vorbereitet werden und verändert den Ablauf erheblich.
Der Unterschied zwischen einem Makler, der „diskret" als Adjektiv verwendet, und einem, der es als Prozess beherrscht, zeigt sich an drei konkreten Punkten:
Diskretion ohne Netzwerk ist Stille ohne Interessenten. Ein Makler, der tatsächlich institutionelle Investoren, Family Offices und erfahrene Privatanleger direkt erreicht, kann den Portalmangel kompensieren. Fragen Sie konkret: Wen haben Sie in den letzten 18 Monaten für ähnliche Objekte angesprochen, und wie viele davon haben sich als kaufbereit erwiesen? Wer diese Frage nicht beantworten kann, hat kein Netzwerk — er hat eine Adressliste.
Wenn die Vertraulichkeitsvereinbarung optional ist oder erst auf Anfrage kommt, ist der Prozess nicht wirklich diskret. Unterlagen dürfen erst nach Unterzeichnung herausgehen — ohne Ausnahme und ohne Ermessensspielraum für den Einzelfall.
Ein Makler, der Ihnen sagt, diskrete Vermarktung koste „praktisch nichts" am Preis, sagt nicht die Wahrheit — oder er hat noch kein Objekt unter diesen Bedingungen verkauft. Die Antwort, die Sie wollen, lautet: „Für ein Objekt Ihrer Größe und Qualität können wir konkret X Investoren direkt ansprechen. Erfahrungsgemäß führen solche Prozesse bei vergleichbaren Objekten zu folgendem Preisniveau." Keine Garantien, aber eine nachvollziehbare Herleitung — keine Versicherung.
Ein erstes vertrauliches Gespräch läuft besser, wenn Sie die folgenden Unterlagen parat haben oder zumindest wissen, wo sie sind:
Sie müssen diese Unterlagen nicht vorab aufbereiten oder einscannen. Es geht darum, dass Sie im Gespräch einschätzen können, wie vollständig die Datenlage ist — denn ein Makler, der eine belastbare Bewertung abgeben soll, braucht diese Grundlage, und sie bestimmt, wie schnell ein Verkaufsprozess starten kann.
Manchmal ist die richtige Antwort: beides, nacheinander. Viele Eigentümer von Anlageimmobilien starten diskret — mit einer klar definierten Laufzeit und einem abgegrenzten Käuferkreis. Kommt kein marktgerechtes Angebot, wechseln sie in den offenen Markt. Das ist keine Niederlage, sondern eine legitime Strategie.
Die Voraussetzung: Das Objekt darf auf dem offenen Markt nicht als „schon lange draußen" wirken. Wenn ein Inserat nach einem halben Jahr neu erscheint, fragen Käufer, warum — und sie folgern daraus, was sie wollen. Die Übergabe vom stillen in den offenen Kanal muss deshalb sauber geplant werden, damit der Eindruck eines frischen Angebots erhalten bleibt.
Dieser Übergang ist auch ein gutes Kriterium, um Ihren Makler zu beurteilen: Wer Ihnen erklärt, wie er diesen Übergang gestaltet und was er dabei schützt, hat das Verfahren durchdacht. Wer auf die Frage keine konkrete Antwort hat, hat es nicht.
Wenn Sie eine Anlageimmobilie diskret verkaufen möchten, ist der sinnvollste erste Schritt ein vertrauliches Gespräch — keine Verpflichtung, keine Unterlagenübergabe, kein Exposé. In diesem Gespräch lässt sich klären, ob Ihr Objekt für einen stillen Verkauf geeignet ist, welcher Käuferkreis realistisch ist und welchen Preisunterschied Sie gegebenenfalls einkalkulieren sollten.
Nutzen Sie dafür das Formular auf dieser Seite. Das Gespräch findet vertraulich statt — das gilt selbstverständlich auch für die Anfrage selbst.
Über den Autor
Redaktion · Immozeit Ankauf
Das Redaktionsteam von Immozeit Ankauf. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
Mehr über Immozeit